《成都市物业管理条例》修订出台：立法规范物业管理活动 保障居民高品质生活_行业要闻_行业资讯_成都市物业管理协会
《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2023年12月29日经成都市第十八届人民代表大会常务委员会第五次会议修订，2024年4月3日经四川省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，自2024年10月1日起正式施行。《条例》的修订，将进一步规范业主大会和业委会的成立和运行，加强对物业服务人的监督和约束，推动我市物业管理活动的高质量发展。
《条例》自2008年1月实施以来，对规范我市物业管理活动起到了重要作用。随着经济社会快速发展、社区治理持续深入，群众法治意识不断加强，物业管理发展迎来新机遇和新挑战，也出现了很多新问题和矛盾。为实现物业行业高质量发展、物业小区高效能治理、小区居民高品质生活的目标，有必要对已实施十五年的《条例》予以修订和完善。
一是贯彻党的二十大精神，不断实现人民群众对美好生活向往的需要。物业管理工作是群众身边的“关键小事”，关系广大人民群众切身利益，必须不断完善物业管理法治体系，切实维护好各方主体，特别是人民群众在物业管理活动中的合法权益。
二是贯彻落实《民法典》精神，促进物业管理法治化规范化发展的需要。《民法典》出台实施后，业主共同决定事项的表决规则发生了重大变化，并且将物业服务合同作为一种有名合同增设了专章，为物业服务和物业行业监管提供了基本的规范依据，必须在《民法典》框架下作出适应性修订。
三是建立健全社区治理体系，促进物业管理深度融入社区治理的需要。 物业小区是城市基层治理的基本单元。成都作为超大城市，引导物业管理各方主体依法有序参与社区治理，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动尤为必要。四是以问题为导向，有效化解物业管理矛盾纠纷的需要。近年来，我市物业管理纠纷问题增多，业主大会设立难、业主委员会规范难、新老物业交替难等矛盾纠纷突出，亟需完善物业管理制度有力化解。
强化政府指导监管责任，完善管理措施
划定市和区（市）县人民政府、镇人民政府（街道办事处）三级政府职责，要求在镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）明确物业管理专职机构，配备专职工作人员，落实工作经费，为物业管理的监管工作提供人、财、物保障；明确住建、社区发展治理等部门的监管职责，解决物业管理区域内行政执法缺位的难题。强化党建引领，要求镇街将物业管理纳入社区治理体系，协调社区建设与物业管理的关系；居（村）民委员会协助镇街，依法依规做好辖区物业管理工作，并在社区（村）党组织的指导下，建立业主、业委会和物业服务人协调议事机制。
一是明晰业主大会筹备流程，降低成立和召开难度。细化业主大会成立情形和筹备流程，符合召开首次业主大会情形的，镇街应当在三十日内组建筹备组，开展筹备工作。筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会并选举业委会。业主大会在召开会议前应当将会议方案、议程、议事内容等报告镇街，接受指导和监督；业主大会和业委会作出的违反法律法规规定的，相关主管部门或者镇街应当责令限期改正或者撤销其决定。业委会未依法、依约召开业主大会且经过责令限期召开后逾期不召开的，由镇街组织召开。通过前述规定，加强了镇街对召开业主大会的指导监管职责，确保业主自治机制的顺畅运行。
二是加强对业主委员会的监管，建立权责一致运行机制。要求筹备组或者换届小组确定业委会成员候选人时应当征求社区（村）党组织意见；明确业委会应当履行的职责，增加业委会离任审计制度。要求业委会召开会议前，将会议讨论事项上报镇街，业委会做出的决定应当公示并抄告镇街，接受政府监管和业主监督；明确责任承担，做出的决定违反法律法规规定的，由签字同意该决定的业委会成员承担责任。细化业委会换届改选规定，明确业委会换届移交事项，设置拒不移交法律责任、拒绝接受审计法律责任，弥补业委会监管空白。
三是建立物业管理委员会制度，弥补业委会缺位失能。针对业委会成立比例低、作用发挥不明显的现象，在省条例授权基础上，设置专节对物业管理委员会的组建情形、职能职责、组成人员等进行细化规定。物业管理委员会由镇街、社区、派出所、建设单位、业主代表组成，在业委会缺位失能时，代行业委会职责，履行组织成立业主大会、选举业委会、组织业主就小区共同事项进行表决等职责，从而实现基层政府对业主自治全生命周期的指导、监督，将政府的领导优势、组织优势转化为小区治理优势。
一是明晰物业服务人权责，强化安全管理责任。清单式规范物业服务人的职责，明确禁止行为；针对物业服务水平参差不齐的问题，建立项目负责人制度，将七类严重损害业主权益的行为纳入信用评价，通过抓好物业服务关键人提升物业服务品质。要求物业服务人建立安全管理制度，对电梯、消防设施等加强日常巡查和定期养护；当物业管理区域出现严重危及人身、财产安全情形时，应当采取应急措施，协助有关部门做好处置工作；建立应急物业服务制度，以应对物业管理区域的突发失管状态或者因物业服务合同终止引发的重大矛盾纠纷等情况，保障物业管理区域的正常生活秩序。
二是强化物业服务信息公开，保障业主知情权。针对物业服务信息不对称、收费不公开、不透明等问题，新增信息公开机制，规定物业服务人定期通过线上线下方式对物业服务事项、物业费的收支情况、共有部分经营的收支情况、建筑物及其附属设施维修资金使用情况、物业服务人和项目负责人信用信息等进行公示公开，赋予业主查阅权、复制权，使物业服务过程公开透明；明确共有资金范围，要求业主大会成立前由物业服务人开设账户代为单独列账管理，不得挪用侵占，业主大会成立后，物业服务人应当及时向业主委员会移交共有资金账目明细及相关资料，要求业主共有资金账户接入市智慧物业信息管理系统，为业主查询共有资金收支情况提供便利，保障业主参与小区共有资金的决策权、监督权。
三是建立物业承接查验制度，规范退出行为。细化承接查验制度，在新建物业承接查验基础上，明确建设单位与物业服务人、物业服务人之间的承接查验要求，未完成查验的，物业服务人不得承接物业项目，确保共有部分、共有设施设备完好移交；明确建设单位应当在物业承接查验前向物业服务人移交的资料清单；加强对物业服务人退出的监管，明确新老物业移交清单、退出程序以及拒不退场的法律责任，规定物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的，业主可以不支付合同终止后的物业费，引导物业服务人有序退出和交接。
四是规范物业收费制度，推动物业服务质价相符。针对物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，新增物业服务收费标准双向调整制度，在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费；分别规定实行政府指导价或者市场调节价的情形，明确建设单位向购房者承诺为其支付一定期限物业费的，应当书面告知物业服务人和购房者，并履行承诺；明确规定物业费的计收时间节点，要求业主按照法律法规及合同规定按时足额支付物业费。
一是明确禁止规定，规范物业使用行为。清单式列举物业专有部分和共有部分的使用规范，使用专有部分禁止擅自改变房屋承重结构、主体结构、违法搭建、高空抛物等，共有部分禁止占用堵塞疏散通道和消防通道、禁止毁坏电梯及其安保装置等设施设备、禁止占用屋顶堆放杂物、种植植物等，明确了各类违法行为的查处主体和法律责任。禁止擅自改变房屋使用性质，确需改变用途的，应当经有利害关系的业主一致同意。明确物业管理区域内的装饰装修应当遵守的相关规定。
二是完善停车位管理制度，规范停车秩序。建立停车位（库）使用、管理规则，规划配比内的车位（库）首先满足业主需要，建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人，出租给业主以外的单位和个人的不得长租。建设单位在销售房屋时，应当公示车位（库）的规划配建情况及租售价格等信息；增设建设单位违规租售车位（库）法律责任。细化电瓶车使用规范，禁止利用电梯轿厢运载电动车及动力电池，保证物业使用的安全。为落实国家鼓励发展新能源汽车的政策，新增规定在物业管理区域内使用电动汽车以及相关设备改造的，物业服务人应当配合，不得擅自收取或者变相收取费用。
